Pourquoi créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour l’achat de son local ostéopathe ?
Nasrine Mezred - Experte installation chez Milou
Vous aimeriez devenir propriétaire de votre local ostéopathe mais votre situation personnelle ne vous permet pas d’acheter ? La Société Civile Immobilière (SCI), dont l’objectif est la gestion d’un bien immobilier à plusieurs, pourrait être une solution pour vous.
Qu’est-ce qu’une SCI et quels sont les avantages de ce type de société pour l’acquisition d’un local professionnel ? Quelles sont les contraintes ? Cette structure juridique est-elle vraiment faite pour vous, ostéopathe ? Milou fait le point 👊
Une SCI, c'est quoi ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui :
- A pour objectif l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers 🏠 ;
- Est constituée d’au moins deux personnes 👯, chacune ayant le statut d’associé et percevant des parts sociales proportionnelles à son apport.
Comme pour toute société, des statuts doivent être rédigés au moment de la création afin de préciser les modalités de prise de décision (à la majorité ou à l’unanimité des associés, par exemple) et le mode de fonctionnement de la SCI. Un gérant doit également être désigné 🤓 : il sera responsable de la gestion courante du patrimoine immobilier de la société, et ce sans avoir besoin d’entreprendre des démarches formelles auprès des autres associés.
💡 Bon à savoir : Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile, c’est-à-dire une société non commerciale. Pas question, donc, de créer une SCI pour faire du commerce immobilier (achat et revente réguliers des biens afin d’en tirer des bénéfices).
Avantages de la SCI pour l’achat d’un local professionnel
- Vous pouvez devenir propriétaire plus facilement 🥳
À l’heure actuelle, devenir propriétaire peut sembler hors de portée.
Hausse des prix et des taux d’emprunt, les banques se montrent de plus en plus frileuses à accorder des prêts,
particulièrement vis-à-vis des travailleurs indépendants 😔
Il vous sera plus facile d’acquérir un bien immobilier en vous associant au sein d’une SCI 💪 À plusieurs, vous pourrez en effet :
- Augmenter l’apport initial ;
- Fournir davantage de sécurités aux banques pour qu’elles vous accordent un prêt.
💡 Bon à savoir : Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien par le biais d’une SCI, vous mutualisez le paiement des charges avec les autres associés. Ainsi, vous ne payez qu’une quote-part calculée en fonction de vos parts sociales. Avec la flambée du prix de l’énergie, mutualiser ce type de dépenses est un avantage non négligeable !
- Vous n’êtes responsable que de vos parts 🤠
En créant une SCI, vous protégez votre patrimoine personnel, du moins dans une certaine mesure.
En effet, en cas de litige, c’est d’abord contre la SCI que les plaignants se retourneront.
C’est seulement dans un second temps, si les plaignants n’ont pas obtenu satisfaction, que les associés seront sollicités, chacun séparément.
Par ailleurs, une fois sollicité,
vous ne serez responsable que de vos parts sociales : en aucun cas votre responsabilité ne pourra être engagée vis-à-vis des dettes de vos associés !
⚠️ Attention : Bien que la SCI ne vous engage pas à être solidaire de vos associés, elle vous impose une responsabilité dite « illimitée ». Cela signifie que votre patrimoine personnel n’est pas protégé et que vos créanciers peuvent se retourner contre vous en cas de défaut de paiement de vos quotes-parts 😱
- Vous intégrez une structure relativement souple 😎
Comme nous l’avons déjà évoqué, des statuts doivent être rédigés au moment de la création de la SCI.
La rédaction de ces statuts est libre, c’est-à-dire que c’est vous-même, en concertation avec vos associés bien sûr, qui décidez des règles de fonctionnement de la société 😋
Modalités en cas de départ d’un associé et de revente de ses parts, modalités de prise de décision (à la majorité ou à l’unanimité des associés, par exemple),
modalités relatives à l’élection ou à l’éviction du gérant… En intégrant une SCI, vous serez tenu de respecter certaines règles,
mais c’est vous et vos associés qui les fixez en amont !
⚠️ Attention : Rédiger librement les statuts d’une société est un énorme avantage, qui s’accompagne néanmoins de quelques contraintes ! Pour éviter tout problème avec vos associés, les statuts doivent être clairs et précis, et l’exercice de la rédaction n’est pas toujours aisé. Cela exige aussi certaines connaissances, notamment légales. Autant de contraintes qui peuvent vous pousser à avoir recours aux services d’un ou plusieurs experts.
- Et surtout, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux 🤑
En créant une SCI :
- Vos associés et vous êtes libres de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) ! À vous de peser le pour et le contre, avec l’aide d’un expert si besoin, pour déterminer l’option qui se révélera la plus avantageuse sur le plan fiscal ⚖️
- En cas de décès ou de souhait de transmission de votre part, votre famille bénéficie de conditions privilégiées, notamment pour la transmission à moindre coût au sein de la famille
- En cas de cession de vos parts sociales, le changement doit être acté dans les statuts et la transaction officialisée auprès du greffe du tribunal, mais vous n’êtes pas obligé d’avoir recours à un notaire puisque ce sont seulement vos parts qui sont cédées, et non le bien en lui-même. Vous vous épargnez donc certains frais 🥳 !
⚠️ Attention : Si la création d’une SCI présente certains intérêts fiscaux, elle s’accompagne aussi de certaines dépenses, qui ne sont pas à négliger ! Rédaction et dépôt des statuts, recours à des experts (comptables, juristes, avocats…) dans le cadre de certaines transactions… La gestion d’une société engendre immanquablement des frais.
Conclusion : faut-il créer une SCI pour acheter son local ostéopathe ?
La location d’un local pour l’exercice de votre activité d’ostéopathe constitue certainement votre principale dépense opérationnelle.
L’achat est donc tentant : à terme, c’est un investissement qui vous fera réaliser des économies conséquentes 💰
Malheureusement, votre situation personnelle ne vous permet peut-être pas de devenir propriétaire.
Apport initial insuffisant, statut de travailleur indépendant qui effraie les banquiers, flambée des prix et des taux d’emprunt…
Le chemin vers la propriété immobilière peut tout simplement vous sembler inaccessible 🥺
En créant une Société Civile Immobilière avec un ou plusieurs associés, vous mutualiserez les coûts et pourrez peut-être réaliser votre projet d’achat.
Mais cela s’accompagnera forcément de quelques contraintes.
La création d’une société n’est jamais anodine, même dans le cas d’une SCI.
Le choix des personnes avec qui vous vous associez, et avec lesquelles vous définirez les règles de fonctionnement de la société, est capital.
La confiance doit être de mise ❤️
Par ailleurs, la gestion d’une société s’accompagne de certains frais, mais aussi de certaines obligations, qui peuvent parfois se révéler contraignantes.
Désignation du gérant de la SCI, rédaction et dépôt des statuts, participation aux assemblées générales (où seront prises les décisions collectives) et rédaction des comptes rendus correspondants, obligations comptables et fiscales liées au régime d’imposition choisi (IR ou IS)…
Devenir associé d’une société, tout comme devenir propriétaire, représente toujours un investissement de votre temps personnel ⏳
À vous d’analyser la situation pour votre cabinet d’ostéopathie, et de déterminer si une telle association peut se révéler avantageuse à plus ou moins long terme, que ce soit sur le plan fiscal ou humain 🔍
Si vous ne souhaitez pas faire l’acquisition d’un local mais désirez simplement mutualiser les dépenses liées à la gestion de votre cabinet d’ostéopathe,
alors tournez-vous plutôt vers la Société Civile de Moyens (SCM).
Vous n’êtes pas sûr que la SCI vous convienne et vous avez besoin de réponses plus personnalisées ?
Créez gratuitement votre compte Milou pour rejoindre notre communauté et bénéficier des conseils de notre équipe 🤗
Simplifiez votre quotidien
avec le logiciel Milou.