Bail professionnel ou bail commercial : lequel choisir pour son cabinet d’ostéopathie ?
Alexandre Hartmann - Co-fondateur
Si vous optez pour la location de votre cabinet d’ostéopathie, on vous proposera très certainement la signature d’un contrat de bail professionnel ✍️, spécialement réservé aux professionnels libéraux. Mais le bail commercial, a priori destiné aux commerçants, est aussi une possibilité pour les ostéopathes, moyennant accord du propriétaire.
Pour vous aider à déterminer quel contrat s’adapte le mieux à votre situation personnelle, Milou vous présente les avantages et les inconvénients des différents types de baux 😉
Le bail professionnel pour les ostéopathes libéraux
Un bail professionnel est un contrat de location essentiellement destiné aux professionnels
libéraux, dont les
ostéopathes. En effet, il ne peut pas être signé dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale,
industrielle
ou agricole.
Le bail professionnel présente l’avantage d’être plus souple que le bail commercial… ce qui
ne le dispense pas
d’être soumis à certaines règles 🧐 :
- S’il est obligatoirement écrit 📄, le contrat de bail professionnel ne doit pas nécessairement être rédigé par un avocat ou un notaire : le bailleur et le locataire eux-mêmes peuvent en formuler librement le contenu 😃 Seule exception : si le contrat est signé pour une durée supérieure à 12 ans, il est alors impératif de faire appel à un notaire.
- Un bail professionnel est conclu pour une durée d’au moins 6 ans ⏳, pendant laquelle le propriétaire ne peut pas rompre le contrat. Au bout de 6 ans ou plus, selon le terme fixé dans le contrat, deux cas de figures sont possibles :
- En respectant un préavis de 6 mois, le bailleur notifie son locataire de son intention de ne pas renouveler le contrat 😕 À noter que le locataire d’un bail professionnel ne dispose pas d’un « droit au renouvellement » (contrairement au locataire d’un bail commercial), ce qui signifie que le bailleur ne doit pas lui verser d’indemnités d’éviction dès lors que le contrat est arrivé à son terme.
- En l’absence de dénonciation par le bailleur, le contrat est tacitement reconduit, c’est-à-dire qu’il est automatiquement prolongé pour la même durée, sans formalités particulières.
- Contrairement au propriétaire, le locataire a le droit de résilier le contrat de bail à tout moment 🤠, à condition de respecter un délai de préavis de 6 mois. La demande de résiliation doit être envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.
- Sauf mention contraire dans le contrat, la cession du bail professionnel ou la sous-location du local sont autorisées à condition d’être signalées au propriétaire. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières.
⚠️ Attention : Un contrat de bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Dans le cas d’un local à usage mixte (c’est-à-dire, un local comprenant une partie habitation et une partie professionnelle), il faut signer un bail mixte, soumis aux règles du bail d’habitation 🏠
Contenu d’un contrat de bail professionnel
Comme nous l’avons indiqué, le contenu du bail professionnel est librement déterminé par le propriétaire et le locataire, mais comporte généralement les éléments suivants :
- Identification du bailleur et du locataire ;
- Description du local ;
- Durée du bail (6 ans minimum) ;
- Montant du loyer, modalités de paiement et conditions de révision du loyer (sans précisions, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail) ;
- Répartition des charges, impôts et taxes (sans précisions dans le contrat, c'est au propriétaire qu’il incombe de payer les impôts fonciers et les frais d'assurance de l'immeuble).
- Montant du dépôt de garantie (non obligatoire) ;
- Obligations respectives de chaque partie.
Par ailleurs, le bailleur doit annexer au contrat de location les documents suivants 📚 :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
- L’état des lieux (si un état des lieux n’est pas établi, le locataire est supposé avoir reçu le local en bon état, sans réparations locatives).
Le bail commercial est-il possible pour les ostéopathes libéraux ?
Bien qu’il s’agisse en principe d’un contrat de location dédié aux activités commerciales, industrielles ou
artisanales, le bail commercial peut concerner les professionnels libéraux. En effet,
si le propriétaire et le
locataire sont d’accord, ils peuvent décider de placer le contrat de bail professionnel sous le régime du bail
commercial 🤝
Le bail commercial est nettement moins souple que le bail professionnel… mais il est aussi plus protecteur (voir
encadré ci-dessous, concernant le droit au renouvellement).
En fonction de votre situation et de vos objectifs, il
peut donc se révéler avantageux.
Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Néanmoins,
le propriétaire et le locataire ont la
possibilité de résilier le contrat à la fin de chaque période de 3 ans, moyennant un délai de préavis de 6 mois
🗓️
Au-delà de 9 ans ou plus, selon le terme fixé dans le contrat, les cas de figures suivants sont possibles :
- En respectant un délai de préavis de 6 mois, le bailleur notifie un congé à son locataire, avec ou sans offre de renouvellement du contrat ;
- En respectant un délai de préavis de 6 mois, le locataire fait part de son intention de quitter le local ou, au contraire, introduit une demande de renouvellement du bail auprès de son propriétaire ;
- Ni le bailleur ni le locataire ne se manifestent, auquel cas le contrat est tacitement prolongé pour une durée indéterminée. À partir de ce moment-là, le bailleur et le locataire peuvent tous deux mettre fin au contrat au moment où ils le souhaitent, moyennant un délai de préavis de 6 mois.
💡 Bon à savoir : Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit au renouvellement. Dans les 3 mois qui suivent la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire savoir au locataire s’il refuse, tout en précisant les raisons de son refus. En l’absence de réponse passé ce délai de 3 mois, le bailleur est réputé avoir accepté le renouvellement du bail précédent. Par ailleurs, le locataire a le droit de contester le refus ou de demander le paiement d’une indemnité d’éviction 🤑 En cas de prolongation tacite du bail commercial, le locataire n’est plus titulaire de ce droit.
Vous connaissez à présent les principales caractéristiques du bail professionnel et du bail commercial 😎
Afin de vous aider dans le choix de votre local proprement dit, Milou a rédigé un autre article susceptible de vous
intéresser : « Comment choisir son local professionnel pour exercer en tant
qu’ostéopathe ? ». Zone d’installation,
respect des normes incendie et PMR, aménagement et décoration… On vous donne tous nos conseils 😉
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